由于房地产行业及金融环境，领地控股偿还海外债务资金承压。

01

违约

(资料图片仅供参考)

6月23日，领地控股（06999.HK）公告称，此前已展期一年的美元债发生违约。

公告显示，领地控股2022年6月24日根据交换要约发行金额为1.1943亿美元的新票据，自2022年6月24日起按年利率12.0%计息，于2022年12月24日及2023年6月23日支付。

美元债违约公告

根据新票据的条款，新票据于2023年6月23日到期，领地控股于到期时未能支付有关本金将构成一项违约事件，于到期后30天宽限期届满时仍未能支付有关利息，亦将构成一项违约事件。

截至公告日，领地控股仍未支付新票据的全部本金额1.1943亿美元及其应计及未付利息。

鉴于目前面对的挑战，领地控股表示正考虑整体解决方案，以全体持份者的利益为依归应对海外债务状况。

一年前，2022年6月领地控股发行1.1943亿美元新票据，以交换2021年票据的未偿还本金额最少1.1亿美元，交换要约的目的是再融资现有票据及改善公司的流动资金状况。

也就是说，美元债展期一年后，领地控股的财务状况并未好转，最终发生实质性违约。

值得注意的是，在领地控股美元债交换要约前夕，“领地系”股票闪崩，其中领地控股单日暴跌84%，市值蒸发32亿港币，领悦服务（02165.HK）跌59.6%。

随后，2022年9月曾有投资人向中国香港特别行政区高等法院提交一份就现有票据所产生总额为139.75万美元的债务，而针对领地控股作出的清盘呈请，后因领地控股谈判沟通暂时解除危机。

其实，早在2021年下半年，评级机构就提示了领地控股的流动性问题。

2021年10月，穆迪确认领地控股的“B2”公司家族评级(CFR)，并将其评级展望从“稳定”调整为“负面”。

穆迪表示，由于消费者信心疲软，领地控股的合同销售额将在未来6-12个月下降，导致公司流动性减弱。

02

深陷危机

据官网介绍，领地集团创立于1999年，拥有国家一级房地产开发资质，形成以房地产开发、商业运营、酒店管理三驾马车协同发展的多元化企业集团。

2020年12月，领地控股在香港联合交易所主板挂牌上市，成为川系第一家港股上市房企。

领地控股官网

从股权结构看，领地控股是一家典型的家族企业，刘玉辉家族共同持有74.34%股份，为公司实控人。

其中，刘玉辉、刘策、刘浩威分别持有领地控股32.83％、32.83％以及32.84％的股份，刘玉辉是刘策和刘浩威的叔叔，刘策和刘浩威为堂兄堂弟关系。

股权结构图

2022年，领地控股的销售情况并不乐观，其全年合约销售金额为137.22亿元，同比下降40.4%；合约销售建筑面积为190万平方米，同比减少约29.5%。

自2022年以来，领地控股再无新项目储备，目前公司在售项目屈指可数，且都处于销售末期，去化压力巨大。

报告期内，领地控股收益为139.79亿元，同比下降7.1%；毛利亏损19.996亿元，较2021年的毛利29.081亿元减少168.8%。

此外，领地控股归属于公司拥有人的亏损达41.5亿元；净亏损50.98亿元，同比下降900.6%。

实现归母净利润

从利润率水平来看，由于销售成本增长相对较大，截至2022年12月31日，领地控股毛利率约为-14.3%。

销售毛利率

截至2022年末，领地控股总资产为540.24亿元，总负债485.82亿元，净资产54.42亿元，资产负债率89.93%。

可以看出，领地控股财务杠杆水平较高，近年来公司资产负债率波动攀升，处于高位存在较大杠杆风险。

财务杠杆

《小债看市》分析债务结构发现，领地控股主要以流动负债为主，占总负债的90%，债务结构不合理。

截至相同报告期，领地控股流动负债有434.91亿元，主要为其他流动负债，其一年内到期的短期债务有38.21亿元。

值得注意的是，领地控股还有68.17亿元应付款项和应付票据，其短期有息负债超百亿。

相较于短债压力，领地控股流动性紧张，其账上现金及现金等价物有25.96亿元，较2021年末腰斩，无法覆盖短债，公司存在较大短期偿债压力。

此外，领地控股还有50.92亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计有43.92亿元。

整体来看，领地控股刚性债务超80亿元，主要以短期有息负债为主，带息负债比为16%。

有息负债高企，领地控股的融资成本逐步上升。

2017年2020年，领地控股融资加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%以及10.4%。

从融资渠道看，领地控股主要依赖于借款、发债以及信托等方式融资。

值得注意的是，领地控股拥有较大的信托贷款融资规模，在融资和经营条件严峻情况下，其信托贷款的再融资风险增加。

2021年，由于筹资活动现金流入锐减，在偿还大量负债后，领地控股筹资性现金流净额首次出现净流出，2021和2022年该指标分别为-30.61亿和-46.95亿元，说明其融资渠道遇阻，再融资压力增大。

筹资性现金流净额

另外，近年来领地控股少数股东权益增长较快，与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。

总得来看，领地控股销售持续疲软、业绩亏损，盈利能力持续下滑，对债务和利息的保障能力恶化；流动性紧张，短期偿债压力大；外部融资环境恶化，再融资压力较大。

03

千亿目标

1999年，刘玉奇、刘山、刘玉辉三兄弟携手创办了领地控股的前身——眉山地区宝马房地产开发有限公司。

2006年，领地将总部由乐山迁至成都，正式开始全国化扩张。

据悉，刘氏三兄弟是碧桂园高周转模式的"拥趸"，领地从三线城市起家，也寄希望在三四线城市发力，完成规模成长的飞跃。

早在2017年，仅151.6亿元销售额的领地集团，就曾设定了2018年实现300亿元、2019年千亿元的销售目标。

随后，领地集团开始加速买地，在公开土地市场频频曝光。

同时，领地集团密集招募明星经理人加盟，包括金科老将姚科出任集团助理总裁兼品牌总经理，恒大集团前副总裁许晓军出任总裁一职，这无疑给其千亿目标注入了一阵"强心剂"。

2018年，领地集团300亿元的目标没有完成，但还是以235亿元的销售额排在第92位，首次进入百强之列。

2019年，领地集团销售额也仅为247亿元，连千亿目标的边都没有摸到。

值得注意的是，在2017-2019年领地大干快上的三年时间，其净负债率从60%上升140%，债务负担加重。

后来，领地集团快马加鞭谋求上市，意图储备更多弹药，在规模扩张的这条道路上策马扬鞭。

2020年底，领地集团最终成功港交所上市，但随后公司人事变动频繁。

领地控股上市图片

2021年内，包括领地集团副总裁刘永旺、助理总裁兼品牌总经理姚科、成都区域总裁朱猛等多位高管先后离职。

随后，行业步入寒冬，千亿梦碎的领地，在其追梦过程中积累的负债，却实实在在的高悬于头顶，成了一把达摩克里斯之剑。